전세계약 연장시, 보증금을 100% 지키는 2가지 핵심 권리

2년이라는 시간이 쏜살같이 흘러 다시 돌아온 전세 계약 만기일. 어렵게 구한 집이라 계속 살고는 싶은데, 막상 전세계약 연장시가 되면 “그냥 가만히 있어도 되나?”, “집주인이 보증금을 너무 많이 올려달라고 하면 어떡하지?” 하는 불안감이 앞서는 것이 사실입니다. 특히 요즘처럼 전세 사기나 역전세 문제가 심각할 때는 더욱 그렇죠.

전세계약 연장시에 세입자가 행사할 수 있는 법적 권리는 생각보다 강력합니다. 하지만 **’아는 만큼’**만 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 가만히 있다가 자동으로 연장되는 **’묵시적 갱신’**과, 내가 적극적으로 권리를 행사하는 **’계약갱신요구권’**은 그 결과가 완전히 다릅니다. 오늘 이 글은 전세계약 연장시에 일어날 수 있는 모든 시나리오를 꼼꼼하게 분석하고, **보증금 증액 한도(5%)**부터 확정일자 재발급 여부까지, 여러분의 소중한 자산을 지키는 모든 법적 절차를 상세히 알려드립니다.

시나리오 1: 아무도 연락하지 않을 때, ‘묵시적 갱신’

묵시적 갱신은 전세계약 연장시(1) 가장 흔하게 발생하는 시나리오입니다. 이는 집주인(임대인)이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 ‘갱신 거절’이나 ‘조건 변경’ 통지를 하지 않고, 세입자(임차인) 역시 같은 기간에 ‘나간다’는 통지를 하지 않았을 때 자동으로 발생합니다.

• [효력]: **이전 계약과 ‘동일한 조건’**으로 2년이 자동 연장됩니다. 보증금이나 월세 등 어떤 조건도 변경되지 않습니다.
• [세입자의 권리]: 묵시적 갱신이 된 경우, 세입자는 비록 2년이 연장되었더라도 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 집주인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약은 해지되며, 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.
• [집주인의 의무]: 반면, 집주인은 2년의 계약 기간을 지켜야 하며 세입자에게 중도 퇴거를 요구할 수 없습니다.
• 묵시적 갱신은 **계약갱신요구권**을 사용한 것으로 보지 않기 때문에, 세입자는 추후 이 권리를 다시 사용할 수 있다는 장점이 있습니다.

시나리오 2: 세입자의 강력한 권리, ‘계약갱신요구권’ 사용법

계약갱신요구권은 주택임대차보호법이 세입자에게 부여한 가장 강력한 권리로, 흔히 ‘2+2’라고 불리는 제도의 핵심입니다. 이는 전세계약 연장시(2) 세입자가 **1회에 한해 2년의 추가 계약 연장을 ‘요구’**할 수 있는 권리입니다.

• [행사 방법]: 묵시적 갱신과 동일하게 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인에게 명확하게 ‘계약갱신요구권을 사용하겠다’는 의사를 밝혀야 합니다. (문자, 카톡, 내용증명 등 증거가 남는 방식 필수)
• [집주인의 거절]: 집주인은 ‘정당한 사유’ 없이는 이 요구를 거절할 수 없습니다.
  • [정당한 사유란?]: 1) 집주인 본인 또는 직계존속/비속(부모, 자녀)이 실거주하려는 경우, 2) 세입자가 2기 이상의 차임액을 연체한 경우, 3) 주택이 심하게 파손된 경우 등 법률로 정해진 예외적인 경우뿐입니다.
• 만약 집주인이 ‘실거주’를 이유로 거절했는데, 나중에 알고 보니 다른 세입자를 들였다면 기존 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. **계약갱신요구권**은 전세계약 연장시(3) 세입자의 주거 안정을 위한 최소한의 법적 장치입니다.

5% 룰: ‘보증금 증액’의 법적 한도와 협상의 기술

보증금 증액은 전세계약 연장시(4) 집주인과 세입자 간 가장 큰 마찰이 생기는 지점입니다. 이때 세입자가 묵시적 갱신이 되었거나 계약갱신요구권을 사용했다면, 법적으로 강력한 보호막이 작동합니다.

• [5% 상한]: 계약갱신요구권을 사용하거나 묵시적 갱신이 된 경우, 집주인은 보증금이나 월세를 기존 금액의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. (예: 전세 5억 -> 최대 5억 2,500만 원)
• [주의!]: 이 5% 룰은 ‘새로운 합의’에 의한 재계약에는 적용되지 않습니다. 만약 세입자가 계약갱신요구권을 이미 사용했거나, 4년(2+2)을 모두 채운 뒤 집주인과 ‘새롭게’ 계약서를 쓴다면, 이때는 5%를 초과하여 시세대로 올릴 수 있습니다.
• [협상]: 집주인이 5% 이상을 요구하며 계약갱신요구권을 거절하려 한다면(실거주 등 거짓 사유로), 법적 한도를 명확히 고지하고 5% 내에서 협상해야 합니다. 보증금 증액 협상 시에는 반드시 법적 근거를 가지고 대응해야 합니다.

시나리오 3: ‘재계약서 작성’은 언제, 왜 해야 하는가?

재계약서 작성은 전세계약 연장시(5) 보증금 변동 여부에 따라 결정됩니다.

1. [보증금 변동이 ‘없는’ 경우]: 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 사용으로 보증금이 동일하다면, 재계약서 작성은 필수가 아닙니다. 기존 계약서가 법적으로 유효하며, 세입자가 권리를 행사했다는 증거(문자 등)만 잘 보관하면 됩니다.
2. [보증금 ‘증액’이 있는 경우]: 반드시 재계약서 작성을 해야 합니다. 5% 이내로 보증금 증액이 이뤄졌다면, **’증액된 금액’**에 대한 별도의 계약서(특약사항으로 기재)를 작성해야 합니다.
3. [권고 사항]: 보증금 변동이 없더라도, 계약갱신요구권을 사용했다는 사실 등을 명확히 하기 위해 ‘연장 계약서’ 또는 ‘특약사항’을 간략히 작성하고 상호 날인하는 것이 추후 분쟁을 막는 가장 깔끔한 방법입니다.

‘확정일자’ 다시 받기: 증액된 보증금을 지키는 핵심 절차

확정일자는 전세계약 연장시(6) 보증금이 증액되었을 때 가장 중요한 법적 절차입니다. 이는 나의 **대항력**에 더해 ‘우선변제권’을 확보하는 행위로, 집이 경매로 넘어갈 때 내 돈을 다른 채권자보다 먼저 돌려받는 순번표입니다.

• [보증금 ‘증액’ 시]: 기존 5억에 대한 확정일자는 유효하지만, 새롭게 증액된 2,500만 원에 대한 보호는 받지 못합니다.
• [해결책]: 증액된 금액(2,500만 원)이 기재된 재계약서 작성(3)을 한 뒤, 이 계약서를 가지고 주민센터나 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 확정일자를 ‘반드시’ 다시 받아야 합니다.
• [효력]:
  • 기존 5억 원 -> 기존 확정일자 순위로 보호
  • 증액된 2,500만 원 -> 새로 받은 확정일자 순위로 보호
• 만약 이 절차를 생략하면, 증액된 2,500만 원은 나중에 집이 잘못되어도 한 푼도 못 돌려받을 수 있습니다.

‘전세보증보험’ 연장, 절대 놓치면 안 되는 안전장치

전세보증보험(HUG, SGI, HF)은 전세계약 연장시(7) 보증금을 지키는 ‘최후의 보루’입니다. 기존 계약 시 가입했던 **전세보증보험**은 계약 만기일과 함께 효력이 종료됩니다.

• [연장 필수]: 묵시적 갱신이든, 계약갱신요구권을 사용했든, 계약이 연장되었다면 **반드시 보증기관(HUG 등)에 연락하여 ‘보증 연장(갱신) 신청’**을 해야 합니다.
• [제출 서류]: 재계약서 작성(4)을 했다면 그 사본을, 묵시적 갱신이 되었다면 이를 증빙할 자료(기존 계약서 등)를 제출해야 합니다.
• [증액 시]: 보증금 증액(6)이 되었다면, **증액된 총 보증금액으로 다시 가입(변경)**해야 합니다.
• 만약 연장 신청을 누락하면, 갱신된 2년의 기간 동안은 사실상 **’무보험 상태’**가 되어, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관의 도움을 받을 수 없게 됩니다. 전세보증보험 연장은 확정일자(6)만큼이나 중요합니다.

마무리

전세계약 연장시는 단순히 2년을 더 사는 것이 아니라, 나의 소중한 전세 보증금을 다시 한번 안전하게 ‘재설정’하는 중요한 법률 행위입니다. 가만히 있으면 **묵시적 갱신**이 되어 편리할 수도 있지만, 집주인의 상황을 알 수 없을 때는 **계약갱신요구권**을 명확히 행사하는 것이 더 안전할 수 있습니다.

무엇보다 가장 중요한 것은 **보증금 증액**이 발생했을 때입니다. 이때는 반드시 **재계약서 작성**을 하고, 증액분에 대한 **확정일자**를 다시 받으며, **전세보증보험**까지 연장하는 3단계를 거쳐야만 합니다. 이 중 하나라도 놓치면 증액된 내 돈은 법의 보호를 받지 못할 수도 있습니다. 아는 것이 힘입니다. 나의 권리를 정확히 알고 현명하게 대처하시길 바랍니다.

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